经济观察报 记者 饶贤君楼市一路高歌猛进、全国房企兵家必争的杭州，刚刚送走了台风“烟花”带来的骤雨狂风，却也迎来了楼市酝酿沉积的暗流涌动与风波。
杭州市首批集中供地中的最大黑马之一宋都股份(600077.SH)，在时隔两月后放弃5000万元的预约保证金选择退地，成为集中供地实施以来，全国首个正式退地的房企，杭州也成了首个出现房企退地的集中供地城市。
土拍市场有人退场，二手房市场同样火热不再，在房贷利率调高、涉房贷款锁紧、学区房泡沫破裂、供需关系突变等多重因素影响下，杭州的二手房成交量已经连跌三个月，从7月最新数据来看，成交量四连降已成定局，无论是同比还是环比，降幅都接近50%。
长牛五年的杭州楼市迎来转折点了吗?
20轮竞价 5000万违约
7月21日，宋都股份发布公告，宣布放弃其在5月7日杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块土地使用权，并将因违约损失5000万元的预约申请保证金，这一违约金数字占其一季度经审计净利润的14.19%。
该地块位于杭州市运河新城板块，5月7日，宋都经历20轮竞价后，最终以顶格溢价率29.86%及自持21%、总价17.83亿元的代价竞得该地块的使用权，地块总建筑面积为8.5万平方米，限精装均价2.95万元/平方米，含精装标准3000元/平方米。
运河新城板块是杭州楼市的热门板块。2020年以来，板块摇号人数持续走高，新房中签率持续走低，举例来说，2020年11月上河公元首开，参与摇号的共780户家庭，中签率为15%，而今年6月上河公元加推，吸引了近7000户家庭报名参与摇号，中签率降至不到3%。同样位于运河新城、上周刚刚开盘的万科河语光年中签率为3.1%。
历经20轮竞价才拿下这样一个“不愁卖”的项目，宋都为什么选择退地?宋都的公告显示：“是公司经营管理层慎重考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司不排除保留申请行政复议或提起行政诉讼的权力。”
据多个信源透露，致使宋都退地的主要原因是其原定的合作方之一宝龙地产(01238.HK)中途退出，而宋都在首批集中供地中共拿下5块地，总耗资预计为44亿元，宝龙地产的退出导致宋都的拿地资金出现短缺，只能被迫放弃拿地金额最高的运河新城地块。
宝龙地产官方否认了与运河新城地块退地有关的消息，但承认就宋都拿下的临安天目地块有过接触。
一位接近宋都的人士表示，最核心的还是利润率问题，运河新城板块的新房供应量极少，需求量远超供应量，项目去化完全不成问题，但按照21%自持计算，项目存在亏损的风险，因此很难找到其他合作方，“杭州现在商墅也被叫停，几乎没有实现盈利的空间”。
根据该运河新城地块的公开资料，项目需配建居委会、书店等合计建面1125平方米，配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算，该地块的实际楼面价格超过2.3万元/平方米，房地差(精装限价与楼面价的差价)仅6500元/平方米，远低于行业公认的安全线——9000元/平方米。
这实际上是杭州首批集中供地中拿地房企的常态。杭州市首批集中供地的总成交额达到1178.2亿元，综合整体溢价率约26%，其中41宗地有竞配自持要求，最高自持比例达到40%，实际项目销售利润率几乎都卡在各家房企的盈亏线附近。
滨江集团董事长戚金兴此前也曾在年度业绩会上表示，滨江的融资成本低、品牌影响大，其在杭州首批供地中拿下的地块，在团队的精干高效管理下，努力能够做到1%-2%的净利润水平。
据一家房企投拓人员透露，首批集中供地收到了杭州将在二批集中供地试点进行“竞品质”的竞价方式，即各区上报一宗地块，按照现房+限售的要求实行竞价，并对配建、自持等现行竞价方式进行调整优化，“就是要尽量降低土拍市场过热的情况，竞品质实际上就把高周转给剔除出去了”。
二手房降温
宋都退地仅是个例，但其映射的是杭州双限政策下开发商的两难境地，及其背后由双限导致的一二手房价格严重倒挂现象。
多家房企的投拓人员对经济观察报表示，即使知道项目的销售利润率可能只在盈亏线上，但大部分房企的投拓团队依然对杭州拍地充满热情，正是因为杭州一二手房价格倒挂的剪刀差，吸引了海量购房者抢购摇号，这让杭州项目几乎都保持着100%的去化率，房企能够轻松实现资金的高周转和土地再融资，并通过提高整体营收规模、降低融资利率、获取授信额度等方式提升集团层面的综合效益。
一位投拓人员这样总结：“在杭州拿地，就不是图赚钱，就是打品牌、拼融资、冲规模，杭州市场是很多头部房企的重要粮仓，每年贡献可观的营收规模，但是贡献的利润是不如很多其他区域的。”
不过，这样的方程式也在悄悄拐头。
根据贝壳、我爱我家等多家机构的二手房成交数据以及7月数据预测，杭州的二手房市场自2021年3月开始一路走低，对比往年数据走出了少见的四连降行情，从3月超过11000套的月成交量一路下滑至7月预估6000套左右的成交量，无论是和今年3月相比，还是和去年7月接近11000套的月成交量相比，下滑幅度均接近50%。
杭州我爱我家的一位门店店长刘起建表示，多项因素共同造就了杭州二手房市场近几个月成交量的连续下滑，“一是房贷利率三连升，一些银行的二套房最新利率已经破了6%，而且很难贷出钱来;二是许多热门学区房泡沫破了，现在开始出现‘伪学区房’的言论，也有说法杭州要实行教育划片改革;三是五月大量新盘入市，消耗了大批刚性需求，而二手房挂牌量始终在增加。”
5月，针对情绪高涨的楼市，杭州多家银行首次上调房贷利率，其后，杭州房贷利率三连涨。目前，据经济观察报了解，工农中建四大行的首套房利率已经达到5.9%，二套房利率已经达到6%，而其他商业银行的房贷利率相比四大行更高，达到国内各大城市中较高利率水平。
一位光大银行业务经理表示，房贷利率不仅涨到了6.1%，而且极难获批，行内额度极其紧缺，各行获批放款的时间都在两个月以上，甚至有银行一度停贷。
拿钱难、拿钱贵劝退了一部分买房客，刘起建称，其门店已经有多个客户因曾有征信违约记录被拒批房贷，也有客户等了三个多月还没拿到房贷款，还有些客户算了算房贷利率决定再等等，“拿不到钱，再强烈的购买意向也会逐渐消磨掉，然后就觉得还能再看看再等等”。
“学区房”神话的破灭也打击了二手房市场的热度，如融信蓝孔雀在内的多个学区房项目的二手房量价齐跌，曾经被列为“顶级学区房”的文鼎苑则出现了市价7.5折的法拍低价，而在此之前，学区房法拍价格大多与市价相近，甚至由于不需要具备买房资格，在2020年曾经出现过大量法拍学区房成交价远高于市价的情况。
最重要的是，在一系列因素共同作用下，杭州二手房市场的供需关系出现了失衡。5月，据记者不完全统计，杭州有超过3万套新房供应入市，相当于原本两个月的新房供应，其中不乏万人摇的红盘，新盘吸引并解决了市场上的大量存量购房需求，而房贷等问题导致了增量需求急速减少，另一方面，二手房挂牌量则节节新高，在7月突破了15万套的历史新高。二手房供给量远远高于需求。
这是否会是杭州楼市的拐点呢?业内人士的观点不一。
前述房企投拓人士表示，在目前政策大势没有扭头迹象的情况下，供过于求的二手市场环境可能会维持相当一段时间，一二手房倒挂状况会有所改善，房企拿地也会趋于冷静，“杭州房价猛涨的五年可能会走向句号”。
刘起建则认为，目前二手房虽然短暂出现交易量下滑现象，但交易价格依然未见下降，热门板块还在持续上涨，“暴涨可能不再有了，但指望杭州房价下跌可能还没到时候”。
