二手房正成为房地产调控主战场

二手房指导价发挥作用的关键，在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说，二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。

房地产调控的“补丁”还在一层层打上去，这正说明国家对楼市强监管的决心。这一次补到了二手房。8月2日，东莞楼市调控再升级，“莞八条”中明确：加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。就在同一天，浙江金华发布房地产调控措施，成为上周5个被住建部约谈的城市中首个出台调控措施的城市，其中同样有加强二手住宅价格监管的内容：开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。梳理上半年各地调控政策不难发现，除东莞和金华外，深圳、成都、无锡、西安、上海、宁波、绍兴等城市均出台了二手房指导价调控政策。

二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市，只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。

针对二手房市场的调控势在必行。过去，由于楼市限价更主要针对的是新房，使得很多城市新房价格低于周边二手房，新房二手房价格倒挂的情况下，不少城市兴起了“打新热”。当新房价格因为哄抢上涨，加之新房房源不足，需求又溢出至二手房市场，二手房价格也随即上涨，新房和二手房价格就这样出现交替上升。这些城市投资投机氛围浓厚，与“房住不炒”原则背道而驰。

与此同时，很多城市二手房小区业主抱团涨价，一个微信群就可以成为业主们打响所谓“资产保卫战”的阵地，他们相约不降价甚至涨价，谁降价就声讨谁。如果任由投资投机行为进入二手房市场，抬高二手房价格，泡沫将不断积累，金融风险也将加剧。

因此，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，给买卖双方判断市场提供参考和信号，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，稳定市场预期，打击投机行为。

多城二手房指导价措施的出台，填补了二手房调控的空白，给调控增加了抓手。今年2月8日，深圳市住建局出台关于建立二手房参考价制度的新规，公布了深圳市3595个住宅小区二手房指导价，开创了通过二手房指导价调控楼市的先河。随后，越来越多的城市效仿跟进。据报道，目前各城市公布的二手房成交参考价基本都低于实际成交价，在深圳、成都等城市，二手房指导价仅相当于市场成交价的七成或八成左右，挤出了房价虚高的水分。

二手房指导价发挥作用的关键，在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说，二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。比如，一套总价为1000万元的二手房，首付三成需要支付300万元首付款。而按照政府指导价，总价可能仅为700万元，按照七成贷款计算，能从银行贷款的额度仅为490万元。也就是说，首付款从过去的300万元提升到510万元，对于炒房客而言，其首付款的资金压力就会大大增加，很多人会就此打消炒房的念头。可见，二手房指导价真正对市场发挥作用，还须与金融信贷政策形成强大合力。

从二手房指导价出台后的市场反应看，效果比较明显。预计未来，还会有更多城市跟进出台二手房指导价，或出台针对二手房市场的其他调控措施。在一些热点城市，旨在提升交易透明度和规范性的官方二手房信息交易平台，也已经在路上。