坐在京津城际高铁列车上，只要看到一片红、灰、黄三色的建筑群，乘客便知道列车即将跨越五环驶入北京市区。这群由北京老城传统的色彩基因“泼洒”而成的建筑，便是目前全市规模最大的保障性租赁住房项目——首创繁星租赁社区。
不同于国有土地上建设的保障性租赁住房，首创繁星是在集体经营性建设用地上建设的保障性租赁住房，不限制户籍和收入，面向所有新青年及新市民。如今，北京已累计开工的集体土地保障性租赁住房项目共52个、房源约7.6万套，建设规模位居全国首位。一座座拔地而起的保障性租赁住房，正为更多北京新市民带来“住有所居”的城市温暖。
安家
青年人与新市民的新家
明丽的黄、沉稳的灰，铺满了一座座精致的小楼。社区里篮球场、剧场、健身房、书吧、咖啡吧一应俱全。步入位于丰台区的有巢国际公寓社区总部基地店，朝气和活力扑面而来。
去年10月，有巢国际公寓社区总部基地店刚刚入市，甄理成了第一批入住的租户。大学刚毕业时，甄理和他的同学们一样，为“住”的难题而发愁。找哪家中介好?找房东直租还是长租公寓?手上的工资能否满足自己对居住条件的需求?“直到了解到这个社区，我才知道原来3000多块钱就能住进理想的家。”甄理说，以前和陌生人合租，共用厨房、卫生间，房间隔音效果也不好。如今，一个独立的开间，冰箱、洗衣机各种电器都有，装修时髦又有范儿，超市、理发店等生活配套都在社区里，租金却只有周边同品质房源的7成左右，他漂泊的心终于定了下来。
成品交房、拎包入住，9栋公寓楼，2314间房，有巢国际公寓社区里配备了全套家具家电和管家社群服务。“事实上，实施全装修成品交房在前年年底已经写进了《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》之中。”市住建委相关负责人表示，集体土地上建设的保障性租赁住房应高标准设计建设，并鼓励公寓型、宿舍型租赁住房实施装配式装修。
开业以来仅用了半年时间，这片在花乡镇葆台村集体建设用地上“生长”的租赁社区已经有1800余间公寓迎来了主人，出租率超过80%，21岁至30岁租客占比71%，非京籍租客占比达到85%。
施策
从实践中来到实践中去
东南五环西直河桥东南角，可提供超6500套房源的超大型租赁社区也即将迎来首批主人。它有一个诗意的名字——“繁星”，一期项目将在今年6月30日达到入住条件。
12个开放式街区、6条活力步道、3个下沉广场，40万平方米的建筑面积和4.9万平方米的商业区，首创繁星项目从建设到落地，是北京提速发展集体土地保障性租赁房的缩影。
2017年，北京、上海等13个城市成为我国第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。根据以往住宅标准，首创繁星项目原本计划建设7000平方米左右的商业区，但是如此大的社区，大多还是青年人，这样规模的商业配套能否满足需求?“年轻人在选择居住环境时更关注商业配套，‘吃喝玩乐’的问题需要再突破。”首创繁星项目负责人说。最终，首创繁星的商业配套面积从7000平方米增加至4.9万平方米，占比接近15%。此举不仅为租客提供了丰富的商业消费选择，也为周边的村民提供了至少上千个工作机会。
2020年12月，《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》中明确，公寓型、宿舍型租赁住房配套商业服务设施建筑规模，最高可按地上总建筑规模15%的比例配置。
“北京是当前集体土地保障性租赁住房政策最完善的城市，政府在建设过程中给了我们最快最好的支持。”华润长租公寓事业部北京业务部高级运营经理韩东洋说，今年3月31日，《关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》正式发布，纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划的项目，将由市住建委发放《保障性租赁住房项目认定书》，取得认定书的企业可享受税收优惠、民水民电、低息贷款等支持政策。仅3个工作日后，就有两个集体土地保障性租赁房项目收到了认定书。
短短几年间，《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》等多个配套文件相继出台，土地供应、主体选择、工程建设、租赁运营等全过程的管理政策框架被搭建起来。
蓝图
从住有所居到居有所乐
首创繁星租赁社区还未开业，通过政府牵线，已有超150家企业前来参观，与超过1000名租户达成了租住意向。这些租户来自金融、科创、文创、服务等行业，工作地点位于CBD、十里河、欢乐谷等区域。从单身青年到家庭，租户们在首创繁星从30平方米的开间到90平方米的三居室，都能找到适合自己的户型。
“90后”韩彤彤是有巢国际公寓社区总部基地店的店长，管理2000多人的租赁社区是头一次。“我们会定期举办小型的主题活动，最近一次举办了插花会，很多租客在活动中成为了好朋友。”在韩彤彤看来，运营大型且租户多为青年人的居住社区，激发租户的归属感才是管理的最佳途径。
就在这个社区里，性格开朗的甄理认识了自己的女朋友，对他来说，租来的房子更像家了。而在两年前，能够租住在这样的社区里是他想都没有想过的事。
2020年7月，由万科打造运营的集体土地上的全国首个长租公寓项目泊寓(成寿寺社区)面市。此后，这类项目接二连三展开建设，大兴鲁能领寓项目、丰台区北宫镇太子峪村项目、海淀区苏家坨镇项目、石景山区古城项目……截至目前，全市累计开工的集体土地租赁房项目共计52个、房源约7.6万套，包括成套住宅、公寓、职工宿舍等多种类型，将重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等不同群体的租赁需求。
今后，能够住进集体土地保障性租赁房的青年人和新市民还会更多。
3月18日，北京市人民政府印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，其中提出，“十四五”期间，北京将建设筹集保障性租赁住房40万套(间)。
3月31日，市规自委发布2022年拟供租赁住房用地，87宗地中有近8成用地将用于建设保障性租赁住房，其中集体土地租赁住房项目约115公顷，占比37%。
让全体人民享受改革发展成果，“住有所居”是重要体现。未来，北京将继续增加集体土地保障性租赁住房项目土地供应，重点在中心城区周边城乡结合部、集体土地资源较多且有利于服务重点功能区的地带，加大规划布局，促进职住平衡、站城融合、产城融合。
专家点评
集体土地建保障性租赁房
将促进房地产市场平稳健康发展
对于新市民、青年人而言，买不起房，租赁住房同样也可以使生活更美好，一样可以实现自己的居住梦想。
集体土地上建设的保障性租赁房，是北京市保障性租赁住房的重要组成部分，对于解决新市民、青年人的住房问题做出了较大贡献，将来集体土地保障性租赁房还会发挥更大的作用。
集体土地保障性租赁住房既是土地制度的一个创举，也为租赁市场增添了新品种，对平抑房租水平，进而对促进房地产市场良性循环与平稳健康发展，对探索新的房地产发展模式都有非常重要的意义。
集体组织可以利用自己的集体建设土地，直接与开发商或租赁机构合作经营建设租赁住房，不用走征收土地、招拍挂的程序，土地成本较低。大部分集体土地保障性租赁房的区位位于城中村、产业园、地铁附近，交通便利、配套齐全，房租较低，较好满足了新市民、青年人的租赁住房需求。
对于开发商而言，与集体组织合作建设集体土地保障性租赁房，也是一个创举，是新的房地产发展模式的有益探索，是从产权类住房向租赁住房模式的转型，集体土地保障性租赁房项目也能够有一定的盈利，实现良性循环。
(首都经贸大学特大城市经济社会发展研究院研究员赵秀池)
