房地产贷款如何“稳刚需”
本报记者 郭子源
房地产贷款“稳刚需”的政策效果正在逐步显现。中国人民银行最新数据显示，截至2021年12月末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点。来自中国银保监会的最新数据显示，购房者的合理住房需求进一步得到满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。
多位业内人士表示，未来房地产贷款应从总量和结构两方面入手，加强预期引导。从总量上看，坚决落实“房住不炒”，保持房地产贷款增速平稳、投放有序;从结构上看，坚持“有保有压”，一是更加精准、有效满足房企和购房者的合理刚性融资需求，二是坚决遏制“经营贷”违规入楼市;同时，加大对长租房市场、保障性住房建设的支持力度。
保持房贷增速稳定
保持房地产贷款增速稳定，对于稳定宏观经济、防范化解金融风险具有重要意义。
一方面，房地产业规模大、链条长、涉及面广、关乎众多就业。“合理、适度的房地产贷款增速，对于国民经济增长具有推动作用。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示。另一方面，居民住房需求依然旺盛。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。
房地产贷款由两部分构成，一是针对房地产企业的房地产开发贷款，二是针对购房者的个人按揭贷款。分析银保监会已公布的房贷增速数据，可看出其呈现“稳中趋缓”走势。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、11月末，房贷同比增速分别为10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.4%。
为何会稳中有降?一方面，这是全面落实房地产长效机制，遏制房地产金融化泡沫化势头的显著成果;另一方面，部分金融机构对房地产行业态度审慎，出现了一致性收缩信贷的情况。
“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”中国人民银行金融市场司司长邹澜在2021年10月如此表示。此外，部分银行对重点房企的融资管理规则存在误读，导致部分房企的合理融资需求未被有效满足。
为减少对合理、刚性融资需求的“误伤”，2021年下半年尤其是第四季度，金融监管部门优化了房地产行业融资环境，着力“稳预期”。其中，四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。
曾刚认为，在坚持“房住不炒”定位下，各项监管措施将更加精准、灵活适度，房地产贷款将逐步“企稳”，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标创造有利条件。
精准满足合理需求
除了稳定信贷总量，信贷结构也需优化，做到“有保有压”。一方面，要更加有效地满足房企和购房者的合理、刚性融资需求;另一方面，坚决严惩违法违规行为，遏制“经营贷”违规入楼市。
当前，房地产开发贷款已有序恢复，房企的合理融资需求正得到有效支持。不过，后续工作开展仍面临一些困难。“部分高杠杆率房企仍存风险，资金紧张状况没有得到彻底缓解，债务偿还存在压力。因此，金融机构对于房地产行业依然会相对审慎。”曾刚表示。
如何解决上述问题?要有序推动房企风险化解工作，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”房地产开发经营模式已不可持续。为此，央行和银保监会近期联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。
除了房企，购房者的“刚需”也将得到保障。自2021年11月起，央行单列发布个人住房贷款统计数据。个人住房贷款10月当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元;11月当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
在目前的银行个人住房贷款中，90%以上都是首套房贷款。“今后，将继续在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。
“开正门”还要“堵偏门”。刘忠瑞表示，金融监管部门将严肃惩治违法违规行为，保持高压态势，严防经营用途贷款违规流入房地产领域，防止乱象回潮。银保监会已连续4年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖了所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。
支持住房租赁市场
中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。因此，房贷结构调整的另一个重要方向，就是加大对长租房市场和保障性住房建设的支持力度。
“我们将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”住建部住房保障司负责人潘伟表示，以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住房。按照计划，“十四五”期间，我国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，预计可解决1300万人住房困难。
近年来，金融支持住房租赁市场的力度不断加大。截至2021年11月末，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。
据了解，信贷资金支持保障性租赁住房的主要路径有二：一是加大对保障性租赁住房建设运营的支持，银行以市场化方式，向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;二是向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。
“截至2021年11月末，建行住房租赁综合服务平台已覆盖全国96%的地级和以上行政区域，发放公司住房租赁贷款785.98亿元。”中国建设银行行长王江表示。
金融服务创新也需加快。“工银瑞信投资已成功发行全国首单省级人才公寓类REITs产品，为金融支持住房租赁建设作出了积极创新和有益探索。”中国工商银行相关负责人说，未来将研究住房租赁企业的创新运营模式，完善租赁住房贷款产品体系，提升金融服务水平，促进房地产业良性循环和健康发展。
郭子源
